Der boomende Immobilienmarkt: Auf der Spur des Geldes

25,8 Milliarden Euro wurden hierzulande im ersten Halbjahr 2017* in Immobilien investiert. Das ist fast ein Rekordwert und entspricht einem Plus von 47 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Ein gigantischer Markt, in dem hausInvest neben vielen weiteren Playern agiert. 

Axel Drwenski
ist Autor dieses Beitrags und Leiter Real Estate Markets Strategie & Research bei der Commerz Real.


 


Rund 53 Milliarden Euro wurden 2016 deutschlandweit in Immobilien investiert. Diese Zahlen teilte das Dienstleitungs- und Beratungsunternehmen JLL mit.** Auf Rekordniveau ging es in den ersten sechs Monaten 2017 weiter.* Neben Offenen Immobilienfonds wie hausInvest bewegen sich auf dem Transaktionsmarkt zahlreiche weitere Player. Dazu zählen Versicherungen, Pensionsfonds und auch private Investoren. Alle Akteure unterscheiden sich hinsichtlich ihrer Geldbeschaffung und Investitionsziele. Außerdem lohnt es sich zu schauen, woher Käufer beziehungsweise Verkäufer kommen. Dies ermöglicht eine Aussage, wie viel ausländisches Geld angelegt wird. Diese Unterscheidung ist interessant, weil so die Attraktivität und Stabilität eines Marktes anhand der Käufergruppen und des Anteils ausländischer Käufer eingeschätzt werden können.

Nur große Transaktionen werden erfasst

Am einfachsten ist es natürlich mit den privaten Investoren. Diese Gruppe kaufte in Deutschland 2016 Immobilien im Wert von rund 1,7 Milliarden Euro (siehe Grafik). Bei ihnen erübrigt sich die Frage, woher das Geld kommt: Es ist ihr eigenes. Allerdings werden nur große Transaktionen in zweistelliger Millionenhöhe erfasst. Wer erst kürzlich ein Reihenhaus in Berlin-Pankow oder eine neue Eigentumswohnung in Hamburg-Eppendorf erworben hat, taucht nicht in dieser Statistik auf.

Mit einem Volumen von rund 19,7 Milliarden Euro waren die Asset- beziehungsweise Fondsmanager die größte Anlegergruppe in 2016. Sie sind Finanzdienstleister, die das Vermögen von Privatpersonen, Unternehmen, Stiftungen, Versicherungen, Pensionskassen etc. verwalten. Wer die jeweiligen Investoren oder Anteilseigner sind, müssen Fondsmanager und Vermögensverwalter dabei genau prüfen, veröffentlichen müssen sie es aber nicht.

hausInvest: Geld stammt von ganz verschiedenen Anlegern

Das lässt sich auch am Beispiel unseres Offenen Immobilienfonds hausInvest veranschaulichen. Er hatte mit dem Kauf der „HighLight Towers“ in München im vergangenen Jahr einen nicht unerheblichen Beitrag am deutschen Transaktionsgeschäft. Zwar kann dieser Ankauf sehr einfach der Gruppe der „Deutschen Offenen Immobilienfonds“ zugeordnet werden. Eigentlich stammt das Geld jedoch von ganz verschiedenen Anlegern. Auch wenn sie nicht persönlich in Erscheinung treten, ermöglichen sie zusammen so große Investitionen wie die in München. Die Statistik erfasst auch, woher der Käufer oder Verkäufer einer Immobilie kommt. Bei hausInvest ist das einfach: Die Fondsgesellschaft hat ihren Sitz in Deutschland und bekommt ihre Gelder überwiegend von deutschen Anlegern. Der Kauf der „HighLight Towers“ wird deswegen als „inländische“ Investition aufgeführt.

Zu den größeren Akteuren gehören auch Versicherungen und Spezialfonds, die 2016 für 1,8 Milliarden beziehungsweise 5,7 Milliarden Euro Immobilien in Deutschland erwarben. Wer sich schon einmal Gedanken darüber gemacht hat, wie die Krankenversicherung ihre zukünftigen Leistungen sicherstellen will oder wo Beiträge zu kapitalbildenden Lebensversicherungen angelegt werden, findet hier die Antwort. Mit etwa 85 Prozent wird der größte Teil der Versicherungsbeiträge in Anleihen, Schuldverschreibungen und Pfandbriefe investiert.1 Bei den deutschen Versicherern machen Immobilien mit 3,6 Prozent nur einen kleinen Teil der Anlagen aus. Insgesamt verwalten sie ein Vermögen von 1,3 Billionen Euro, wobei der Immobilienanteil bei etwa 47 Milliarden Euro liegt. Der größte Teil davon – etwa 70 Prozent – wird von den Versicherungen direkt gehalten. Die verbleibenden 30 Prozent wurden beispielsweise über die bereits erwähnten Vermögensverwalter oder Spezialfonds auf dem Immobilienmarkt investiert.



Ein Blick über die deutschen Grenzen hinaus zeigt: Neben Versicherungen sind auch Pensionskassen oder ähnliche Institutionen, die in erheblichem Umfang Einlagen sammeln, die größten Investoren weltweit. In den Ländern der OECD belief sich ihr Anlagevermögen 2015 auf sage und schreibe 30,2 Billionen US-Dollar – oder anders gesagt auf 62 Prozent der Wirtschaftsleistung der OECD-Länder.2 Wird aber der von deutschen Pensionskassen bekannte Immobilienanteil von vier Prozent zugrunde gelegt, summiert sich das weltweite Anlagevolumen in Immobilien auf etwas mehr als 1,2 Billionen Dollar.

Woher kommt also das viele Geld, das derzeit in die Immobilienmärkte fließt? Es kommt auch von Ihnen – über Ihre Vermögensanlage in hausInvest, Versicherungen und Rücklagen für Rente oder Pension. In der Summe ergibt sich ein gigantischer Wert, auch wenn der einzelne Anteil jedes Anlegers eher klein erscheint. Denn allein hinter hausInvest stehen mehr als 650.000 Anleger und ein Fondsvolumen von mehr als zwölf Milliarden Euro. So bekommt der Begriff des „Crowdinvesting“ eine ganz eigene Bedeutung.


* Quelle: JLL, Investmentmarktüberblick Q2 2017
** Quelle: JLL, Stand Q1 2017

1 Statistisches Handbuch der Versicherungswirtschaft, 2016

2 OECD, Annual Survey of Large Pension Funds and Public Pension Reserve Funds, 2015