Blick ins Jahr 2030 – oder:
von Flensburg nach Lagos?

In Norddeutschland und im Westfälischen ist der Begriff „Spökenkieker“ bekannt. Spökenkiekern wird nachgesagt, in die Zukunft blicken zu können – eine Fähigkeit, die auch von Research-Analysten der Commerz Real erwartet wird. 

Axel Drwenski

Axel Drwenski
ist Autor dieses Beitrags und Leiter Real Estate Markets Strategie & Research bei der Commerz Real.


 


Mein Vater sagt immer: „Erstens kommt es anders und zweitens als man denkt.“ In diesem Sinne ist davon auszugehen, dass die Zukunft anders aussehen wird, als es heute erwartet wird. Eigentlich widerspricht man ja seinem Vater nicht, hier muss ich es aber tun: Ich denke, dass wir durchaus eine Idee von einigen Facetten der Zukunft erhalten, wenn wir einen Blick auf die Entwicklungen um uns herum werfen. Um beispielsweise ein Bild von der zukünftigen Entwicklung der Bevölkerung zu zeichnen, hilft es, die Struktur der jetzigen Bevölkerung anzusehen: Wie viele Frauen sind in einem Alter, in dem über Kinder nachgedacht wird? Wie viele Kinder werden insgesamt geboren? Wie viele davon sind Mädchen, wie viele Jungen? Wie sieht die Bevölkerungsstruktur in den einzelnen Ländern und Städten aus?

Neue Wohnungen, neue Arbeitsplätze und Büros

Neben vielen anderen haben sich auch die Analysten von Oxford Economics 2014 mit dieser Frage beschäftigt und sich das Bevölkerungswachstum in 750 Städten weltweit etwas genauer angesehen. Sie kamen zu dem Ergebnis, dass diese Städte bis 2030 zusammen um etwa 410 Millionen Menschen wachsen werden. Das bedeutet, dass allein in dem überschaubaren Zeitraum von gut 15 Jahren 240 Millionen neue Arbeitsplätze, 260 Millionen neue Wohnungen und 540 Millionen Quadratmeter Bürofläche geschaffen werden müssen – zumindest theoretisch.

Auch die Vereinten Nationen beschäftigen sich regelmäßig mit der Frage, wie sich die städtische Bevölkerung entwickelt. Insgesamt schauten sich die UN fast 2.000 Städte an, von denen Katowice mit 300.000 Einwohnern die kleinste und Tokio mit rund 38 Millionen die größte ist. Nach Schätzungen der UN lebten 2015 in den von ihr untersuchten Städten rund 2,25 Milliarden Menschen. Prognosen zufolge werden es 2030 etwa 670 Millionen mehr sein, also ein Plus von 30 Prozent. In einer Reihenfolge, die das absolute Einwohnerwachstum wiedergibt, landet London als erste europäische Stadt auf Platz 103. Etwas besser schneidet New York mit Platz 90 ab. Als erste deutsche Stadt rangiert München mit 110.000 neuen Einwohnern auf Platz 1.208 im Wachstumsranking.

 

 

Wer also bei dem enormen weltweiten städtischen Bevölkerunganstieg die Bürotürme Frankfurts oder das Umland von Berlin oder München vor Augen hat, liegt daneben. Das starke Wachstum geht an Deutschland und Europa vorbei und findet in Afrika und Asien statt. Im Jahr 2030 steht eine Stadt in Afrika ganz vorn: Lagos. Sie weist ein Plus von 85 Prozent gegenüber heute auf – das entspricht 11 Millionen Menschen mehr. Es folgen Delhi (plus 10,4 Millionen Menschen), Dhaka (plus 9,8 Millionen) und Kinshasa (plus 8,5 Millionen). Bevölkerungswachstum bedeutet allerdings nicht gleich, dass auch der Wohlstand wächst. Nach einer Studie von Oxford Economics würde es bei dem derzeitigen Wirtschaftswachstum von Lagos rund 170 Jahre dauern, bis die Bevölkerung der nigerianischen Großstadt den Wohlstand erreicht hat, den New Yorker schon heute genießen.

Städte stehen vor großen Herausforderungen

Das Bevölkerungswachstum ist der wichtigste Treiber der langfristigen Stadtentwicklung und damit auch des Immobilienmarktes. Dieses Bevölkerungswachstum bedeutet in vielen Städten eine gewaltige Herausforderung – etwa angesichts der bereits erwähnten 260 Millionen zusätzlichen Wohnungen weltweit in den kommenden 15 Jahren.

Ein weiterer Aspekt, der bei der Einschätzung der Zukunft hilft, ist der technische Fortschritt: Eine Möglichkeit, mit dem wachsenden Bedarf an Wohn-, Büro- und Produktionsgebäuden Schritt zu halten, ist die Mobilität von Gebäuden. Vorstellbar ist, dass in der Zukunft ein 50-stöckiges Wohngebäude in drei Wochen errichtet und in der gleichen Zeit demontiert wird. In China, wo die Broad Substainable Building Company 2015 dank einer modularen Technik ein 57-stöckiges Gebäude in 19 Tagen errichtete, ist das bereits Realität. Zwar sicherlich (noch) nicht nach DIN, und auch bei der Qualität und Haltbarkeit müssen Abstriche gemacht werden – aber in wenigen Jahrzehnten werden die Technik ausgereift und die Qualität so gut sein, dass bei der Errichtung, der Nutzung, dem Abbau und der Wiederverwendung eines Gebäudes an einem anderem Standort nicht mehr von Jahren, sondern von Monaten geredet werden kann.

Hohe Unwägbarkeiten in den interessanten Ländern

Was bedeutet all dies für einen Offenen Immobilienfonds wie hausInvest? Dass das Geld der Anleger zukünftig in afrikanische und asiatische, schnell gebaute, modulare Wohnimmobilien angelegt wird? Ganz so einfach ist es nicht, da ein erfolgreiches Investment auf mehr als nur Bevölkerungswachstum und technologischem Fortschritt beruht. Noch sind die Unwägbarkeiten in vielen zukünftig vielleicht interessanten Ländern hoch, denn es fehlt an Substanz, Transparenz, Sicherheit, Professionalität und Qualität.

Woran jedoch kein Weg vorbeiführt: Langfristig, und das ist dann der Arbeitsalltag meines Nachfolgers in 20 Jahren, werden andere Märkte auf dem Radarschirm von hausInvest stehen, als sie heute vorstellbar sind. Wer ein paar Jahre zurückschaut, sieht: Die ersten hausInvest-Immobilien lagen in Lübeck, Kamp-Lintfort, Flensburg und Kampen auf Sylt. Die jüngsten Akquisitionen gab es unter anderem in Sydney, New York und Miami. 1996 wagte hausInvest als erster Fonds den Schritt über die Grenze in die Niederlande. Warum also nicht in 20 Jahren der erste in Lagos, Dhaka oder Delhi sein? Aber nicht vergessen: „Erstens kommt es anders und zweitens als man denkt.“