Worauf es ankommt:
Lage, Lage, Lage

Axel Drwenski

Axel Drwenski
ist Autor dieses Beitrags und Leiter Real Estate Markets Strategie & Research bei der Commerz Real.


 


Spielen Sie gerne Monopoly? Dann wissen Sie ja, dass wahrscheinlich derjenige am Ende gewinnt, der das größte Immobilienvermögen angehäuft hat und als Platzhirsch nach Lust und Laune die Mitspieler durch immer höhere Mieten ruinieren kann. Die Strategie, die zum Gewinn führt, ist simpel: Wenn das Geld da ist, investiert man in die besten Lagen auf dem Spielfeld und baut Häuser und Hotels, bis den Mitspielern das Kapital ausgeht. Damit lautet die Strategie für ein erfolgreiches Spiel schlicht und einfach: Lage, Lage, Lage.

Standortfaktoren bestimmen mit

Nun spielen wir bei der Commerz Real nicht Monopoly, und wir haben ganz gewiss nicht das Ziel, unsere Mitspieler und Mieter zu ruinieren. Wie im Spiel ist bei uns jedoch die Lage einer Immobilie mit einer der entscheidenden Faktoren für den Erfolg. Nimmt man es genau, unterscheiden wir zunächst zwischen dem Standort und der Lage. Der Standort ist der Ort einer Immobilie, also definiert durch das Land (Deutschland, USA oder China), die Stadt (New York, München oder Pinneberg), den Stadtteil oder Teilmarkt bis zum Flurstück beziehungsweise Grundstück, auf dem das Objekt steht. Die Lage hingegen ist in der grauen Theorie das Umfeld des Standortes und definiert sich über die sogenannten Standortfaktoren.

Bei der Lage gibt es harte und weiche Faktoren zu beachten. Während die harten Faktoren überwiegend messbar und vergleichbar sind (zum Beispiel die Zeit bis zur Bushaltestelle oder zum Supermarkt), beruhen die weichen Faktoren mehr auf subjektiven Wahrnehmungen und Bewertungen. So zieht eine junge Familie gerne in die Nähe eines Kindergartens oder in eine Spielstraße mit vielen anderen Kindern im Umfeld. Der Ruhe suchende Naturfreund bevorzugt eine grüne Umgebung mit Vogelgezwitscher in Stadtrandlage. Während spielende Kinder bei den einen für Wohlbefinden sorgen, tragen dieselben Geräusche bei den anderen weniger dazu bei.

Nutzungsart muss passen

Ob die Lage der Immobilie eher gut oder schlecht ist, kann deswegen nicht pauschal beantwortet werden. Denn letztlich entscheiden diejenigen über den Wert der Lage, die in der Immobilie arbeiten, produzieren, lagern, wohnen, einkaufen oder schlafen und dafür bereit sind, eine entsprechende Miete zu bezahlen. Manche Mieter haben die gleichen oder ähnliche Anforderungen an ihren Standort oder die Lage. So konkurrieren Anwaltskanzleien und Arztpraxen in den Innenstädten um dieselben Flächen. Andere Mieter hingegen haben weit voneinander abweichende Ansprüche. So bleibt ein Luxushotel am Autobahnzubringer, direkt am Bahngleis oder nahe am Flughafen nur schwer vorstellbar. Hier ist dann doch eher der Logistiker als Nutzer gefragt. Wenn wir die Lage einer Immobilie bewerten, machen wir dies immer aus der Sicht des (zukünftigen) Mieters. Dazu gehört für uns, herauszufinden, was die Lage beeinträchtigenden und Lage begünstigenden Kriterien sind: Straßen, öffentlicher Nahverkehr, Brücken, Flüsse, Stromleitungen, das soziale Milieu, Leerstand, Sanierungsstau, Dauerbaustellen, die Verkehrsplanung, Ver- und Entsorgung, Kindergärten, Schulen und so weiter. Wir wollen wissen, was eine mögliche Barriere ist, was Menschen anlockt, wo die Verbindungswege liegen, was Lärm und Gestank verursacht. Um dies einschätzen zu können, ist es notwendig, sich einen professionellen Eindruck vor Ort zu machen oder diese Einschätzung einzuholen.

Passt der Preis?

Aus unserer Sicht zählt beim Ankauf auch, ob die Standortfaktoren der Immobilie eine Werterhaltung beziehungsweise Wertsteigerung gewährleisten und unterm Strich eine für hausInvest angemessene Objektrendite erwirtschaftet werden kann. Hier stellt sich die Frage: Passt der Preis, der für die Immobilie gezahlt werden soll, zur Lage? Lässt sich das Objekt in einigen Jahren zu diesem beziehungsweise einem besseren Preis wieder verkaufen? Oder könnte die Immobilie an diesem Standort für Mieter unattraktiv werden, was einer gesunden Objektrendite sicherlich nicht zuträglich wäre. Gerade in Marktphasen mit einer hohen Nachfrage und mit steigenden Preisen wird immer wieder die Bedeutung der Lage ignoriert, vergessen oder verdrängt, da man sich von einer kurzfristigen, eher zyklusbedingten Wertsteigerung der Immobilien hat blenden lassen. Lässt die Nachfrage dann bei Mietern oder Käufern nach und sinken die Preise wieder, hat sich immer wieder erwiesen: Wer an den richtigen Standorten und in den richtigen Lagen die passenden Immobilien gekauft hat, verliert nicht. Wer allerdings eine toll ausgestattete, nachhaltige und zertifizierte Immobilie gekauft hat, bei der der Standort und die Lage nicht stimmen, der hat bei nachlassender Nachfrage ein Problem. Deswegen ist es unseres Erachtens eine grundlegende Voraussetzung bei Investitionen, sich das Objekt vor Ort anzuschauen.

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Zu den angenehmen Seiten des Analystenlebens gehört in diesem Zusammenhang auch, dass man sich mal für ein, zwei Stunden in ein Café setzt, den einen oder anderen Kaffee trinkt und einfach schaut, wer alles durch die Straße zieht, welche Autos hier fahren, wie viele Einkaufstüten von welchen Läden an einem vorbeigetragen werden und wie voll die Busse sind. All dies trägt zur Einschätzung einer Lage bei. Im Fachjargon spricht man dann übrigens von der Standortanalyse – das klingt dann auch besser als „zwei Stunden Kaffee getrunken und die Aussicht genossen“.